Financiamento imobiliário – o que é?
O financiamento imobiliário é a modalidade de empréstimo para quem quer adquirir imóveis. Sendo assim, o recurso é para esse fim específico e o devedor paga as parcelas acrescidas de juros e correção.
Possui taxas mais baixas e prazo longo para pagamento, podendo chegar até 35 anos. O imóvel pode ser usado, novo, em construção ou na planta.
Tipos de financiamento imobiliário
No Brasil, os principais sistemas de financiamento imobiliário são o SFH e o SFI.
SFH
Nesse sistema, somente é possível financiar a primeira moradia, desde que seja de até R$ 1,5 milhão. Além disso, a prestação só pode comprometer até 30% da renda do consumidor. A grande vantagem é que a taxa de juros é fixa, não ultrapassando 12% ao ano.
Importante ressaltar que é possível usar o FGTS no SFH.
SFI
Toda negociação de crédito que não se encaixa no SFH, automaticamente se encaixa dentro do SFI. Portanto, esse sistema não possui as mesmas regras.
Ou seja, não há restrições legais quanto ao valor do imóvel, taxa de juros, comprometimento da renda, índice de reajuste e modo de amortização. No entanto, ambos possuem prazo de pagamento de até 35 anos.
Financiamento imobiliário – como funciona?
Em primeiro lugar, a pessoa interessada precisa procurar uma instituição financeira que possa tirar todas as dúvidas e agilizar o processo. Nesse caso, as fintechs são as melhores opções, pois oferecem atendimento personalizado e praticidade na operação.
A garantia desse processo é o próprio imóvel que está sendo adquirido. Sendo assim, é a alienação fiduciária que assegura a operação.
O valor da entrada no financiamento imobiliário vai depender do banco escolhido, alguns cobrem apenas 70% do imóvel, logo a entrada tem que ser de 30%. Porém, o recomendado é que o tomador do crédito ofereça o máximo que puder para amenizar as parcelas.
Por fim, irá incidir na prestação a parcela de amortização da dívida, taxa de juros, seguros e a taxa de serviços administrativos. Sobretudo, as prestações e o saldo devedor serão corrigidos pela TR (Taxa Referencial), mas em alguns casos pode ser corrigido também pelo IPCA (Índice de Preços do Consumidor Amplo).
Indexadores financiamento imobiliário
TR
A principal vantagem da TR (Taxa Referencial) é a estabilidade, garantindo maior segurança.
Veja a seguir um vídeo sobre a TR:
IPCA
Não tem a mesma estabilidade da TR, já que varia conforme o momento econômico do país.
Poupança
Sofre variação conforme o índice da poupança. A princípio pode parecer atrativo, porém com o tempo as parcelas ficam mais caras.
Amortização
No Brasil, é comum encontrar dois sistemas de amortização: a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price (Sistema Francês de Amortização).
Tabela SAC
Na Tabela SAC, as parcelas começam maiores e vão diminuindo ao longo do tempo. Como o valor da amortização é constante, o saldo devedor cai mais rápido, assim como os juros. Esse sistema é mais indicado para quem pode pagar um valor maior no início, suavizando as futuras prestações.
Tabela Price
O valor das parcelas é fixo durante o contrato. Esse sistema é indicado para quem tem menos recursos disponíveis no início do financiamento. A grande vantagem é que o devedor não terá nenhuma surpresa ao longo do tempo, porém o financiamento acaba sendo mais longo e caro.
Confira a seguir um vídeo sobre a Tabela SAC e Price:
Juros
Consiste no valor cobrado pelo empréstimo. Ou seja, é o percentual adicionado pelo banco sobre o valor financiado. No SFH os juros são de 12% ao ano, já no SFI não existe um valor fixo.
Serviços Administrativos
Taxa mensal de manutenção do financiamento, cujo valor varia de banco para banco.
Seguros
Tanto no SFH como no SFI existem dois seguros obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel).
MIP
O MIP garante que o imóvel será quitado adequadamente caso ocorra algum sinistro por morte ou invalidez permanente. Calcula-se o seguro mensalmente e ele aumenta conforme a idade do dono do imóvel.
DFI
Já o DFI cobre casos de sinistro que podem ser alagamentos, incêndios, desmoronamentos, sendo concedido o valor para recuperação conforme o dano. Isso garante ao banco que o imóvel não perca seu valor e ao cliente o conforto de contar com o seguro em caso de danos físicos.
Etapas
Análise do crédito
Nessa fase são considerados renda, perfil do cliente, prazo, etc. Dessa maneira, você calcula quanto tem e quanto pode gastar, o que torna mais fácil descobrir o valor do imóvel que pode financiar. Então, separe os documentos necessários e leve-os até o banco escolhido.
Porém, dependendo da instituição financeira podem solicitar outros itens. O prazo de análise pode variar, mas a estimativa é que a aprovação do crédito ocorra em cinco dias úteis. Além disso, toda a fase da liberação de crédito dura 40 dias, em média, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Quer saber a documentação necessária para o financiamento imobiliário? Confira no vídeo a seguir:
Escolha do imóvel
Com o crédito pré-aprovado, você pode escolher definitivamente o imóvel que irá comprar. Contudo, tenha algumas opções para escolher, já que imprevistos podem acontecer. Além disso, as condições do banco podem ser diferentes do que você espera. Importante ressaltar também que apenas imóveis com a documentação regular são financiados pelos bancos.
Avaliação de engenharia
Depois de definir o imóvel, chega a hora da verificação da casa ou do apartamento. Dessa forma, agenda-se uma vistoria com um engenheiro ou arquiteto. Isso garante a qualidade do imóvel e também que o preço esteja dentro do valor de mercado praticado. Se estiver tudo correto, emitem um laudo permitindo o andamento do processo. Lembrando que a taxa de engenharia pode ser cobrada antecipadamente.
Análise jurídica
Toda a documentação do processo de financiamento imobiliário passa por uma análise jurídica pela equipe do banco. O objetivo é garantir a segurança da transação e a preservação das partes envolvidas. Dependendo do caso, documentos extras podem ser solicitados.
Elaboração do contrato
Depois da aprovação dos documentos, o processo de financiamento imobiliário tem continuidade com a elaboração do contrato. Há bancos que convidam os compradores para uma entrevista nesta etapa.
Assinatura do contrato
Chega o momento da assinatura, ou seja, as partes envolvidas assinam o contrato do financiamento. É provável que seja cobrada uma taxa, sendo que o valor varia conforme a instituição financeira.
Registro do imóvel
Leve os contratos assinados até o cartório de registro de imóveis. No entanto, o serviço tem uma taxa, então informe-se sobre o valor ou peça ajuda do seu consultor. Além disso, os cartórios normalmente pedem o comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal.
Levar o registro ao banco
Após o registro do contrato, o documento deve ser encaminhado ao banco. Desse modo, é feita uma última análise para que o dinheiro seja liberado. Em geral, isso demora até cinco dias úteis depois da entrega do contrato registrado. Por fim, quando essa etapa estiver concluída, será hora de comemorar!
Onde financiar um imóvel?
Com a expansão das fintechs, hoje em dia é possível encontrar muitas opções acessíveis no mercado. A facilidade bem como a agilidade nos processos são os principais atrativos.
Portanto, em primeiro lugar, faça uma simulação. Desse modo, você vai ter uma ideia dos valores das parcelas.
A SejaBest possui várias parcerias e por isso pode conseguir taxas mais baixas. Além disso, o atendimento personalizado garante uma ótima experiência ao cliente. Desse modo, é possível tirar dúvidas a qualquer hora do dia, todos os dias da semana.
