O ano virou e você decidiu: vai quitar aquela dívida que desregulou o seu sono. Mas quando avalia a expectativa e realidade, percebe que a vontade de resolver o problema ainda é maior que a sua condição. É aí que empréstimo com garantia de imóvel pode começar a ficar interessante para você.
Eu já te adianto detalhe: essa é uma modalidade de empréstimo que vem ganhando muito espaço nos últimos anos e atrai a preferência de quem precisa de dinheiro rápido, seja para quitar uma dívida, fazer o refinanciamento imobiliário, investir ou criar uma reserva.
É que quando comparada a outras formas de tomar crédito, muita gente vê vantagem nessa modalidade. E, até o final do texto, você vai entender o porquê. Vamos lá!
O que é empréstimo com garantia de imóvel?
A princípio, não há muito segredo, viu? Basicamente, é você usar o seu imóvel como garantia em uma negociação de crédito. É uma modalidade muito comum em outros países, que também é conhecida por home equity ou crédito com garantia de imóvel (CGI).
Não confunda com financiamento imobiliário, que é um produto financeiro em que você pega crédito com o banco para, exclusivamente, comprar uma casa. No CGI, você usa a sua casa, no seu nome, como uma garantia para pegar um empréstimo. É diferente!
Ainda não é muito popular no Brasil, mas o assunto segue ganhando força. Principalmente depois do período mais crítico da pandemia. Tanto que o volume de crédito concedido nos seis primeiros meses de 2021 foi 50,3% maior se comparado com o mesmo período de 2020.
Esses dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). E um dos motivadores desse crescimento pode ser o valor dos juros do empréstimo com garantia de imóvel, que são bem mais baixos em comparação com outras modalidades.
Siga no texto que, logo abaixo, a gente vai trazer esses números. E fique ligado nos exemplos porque você vai ver comparações que podem te deixar muito surpreso.
Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?
Até aqui você já entendeu que estamos falando de uma modalidade de empréstimo em que seu apartamento, casa, ponto comercial ou terreno se torna uma garantia. Agora a gente te mostra, em números, como isso funciona, condições e um comparativo de taxas.
O processo
Depois de encontrar uma instituição credora, seja local ou online – no penúltimo tópico do texto você vai descobrir mais detalhes sobre isso -, a empresa vai fazer toda a apuração dos documentos, análise de crédito, renda e avaliação do imóvel.
Se tudo for aprovado, o crédito pode ser liberado em alguns dias e, depois disso, o imóvel é alienado. Isso quer dizer que é transferido, temporariamente, para o credor. Claro, até a pessoa que solicitou o empréstimo saldar a dívida completamente.
As regras do empréstimo com garantia de imóvel
O recurso disponível para o tomador do crédito é de 60% do valor do imóvel. Em outras palavras, se o apartamento, por exemplo, está avaliado em R$ 100 mil, quem solicita o empréstimo pode pegar até R$ 60 mil de empréstimo.
Prazos e taxas
Em algumas modalidades de crédito, os contratos duram 84 meses (7 anos). Mas aqui, são, até, 240 meses para pagar (20 anos). Além disso, os juros são bem mais baixos, já que a instituição tem um bem de grande valor como salvaguarda.
No empréstimo com garantia de imóvel, algumas instituições trabalham com taxas entre 0,50% a 0,90% + IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo); outras, mais recomendadas por especialistas, usam valores fixos que, dificilmente, passam dos 2% ao mês.
Diferença entre outras linhas de crédito
Enquanto que no home equity a taxa de juros é de, em média, 15% ao ano, em outras linhas tradicionais os juros são extremamente superiores, como mostra o Banco Central. No cheque especial, até 160% ao ano; no cartão de crédito, 600%; e no empréstimo pessoal, 900% ao ano dependendo da instituição.
Lembrando que o empréstimo com garantia de imóvel tem um sistema de amortização parecido com outras linhas de empréstimo. Em outras palavras, você pode adiantar as parcelas para abater o valor final do empréstimo.
Empréstimo com garantia de imóvel é seguro?
Tenha em mente o seguinte: se você não quitar a dívida, o imóvel é a garantia, ou seja, o bem passa a ser da empresa credora em caso de inadimplência. Mas quem trabalha na área é categórico em dizer que esse não é o interesse dessas instituições.
Para chegar a esse ponto, de tomar o imóvel, quem pega o empréstimo tem de ficar muito tempo sem quitar as parcelas mensais. Ainda assim, a empresa entra em contato com a pessoa para negociar. É que esse processo de tomada do bem pode ser longo e cara.
Mesmo assim, é necessário avaliar qual o objetivo do empréstimo usando o imóvel como garantia. Consultores financeiros orientam que você só deve se comprometer a essa modalidade se:
- O valor da parcela mensal não for prejudicar o orçamento (não deve ultrapassar 30% da renda/mês;
- O dinheiro for usado para reformar ou aprimorar a casa, investir em um negócio ou para gerar fluxo de caixa;
- O tomador do empréstimo ter consciência de que não vai fazer novas dívidas.
Além disso, especialistas não recomendam a solicitação desse crédito para objetivos considerados supérfluos ou com situações fugazes, como compras em geral ou viagens. Nesses casos, a orientação é fazer um planejamento financeiro. Nunca um crédito com garantia de imóvel.
O Índice FinanZero de Empréstimo (IFE) de setembro de 2022 mostra, inclusive, que mais da metade das pessoas busca essa modalidade para fins de longo prazo: quitar dívidas (34,3%), negócio próprio (15,8%), renovação da casa (14,1%) e investimento (12%).
O restante dos números está relacionado à saúde, estudos e outros gastos, inclusive não recomendados.
Estou negativado. Consigo usar meu imóvel como garantia de empréstimo?
O que as instituições financeiras querem entender é se o sujeito honra os compromissos. Se você tem bom histórico de crédito, isto é, se paga as dívidas em dia, o mercado vai entender que pode fechar negócio contigo porque o risco de calote é baixo.
Mas no oposto, a situação muda. Há instituições que concedem crédito à pessoa com nome sujo e que usa o imóvel como garantia. No entanto, as condições de pagamento e, até mesmo, as taxas cobradas para esse perfil podem ser diferentes das que você viu até aqui.
Se coloque no lugar de uma credora. Você teria confiança em fazer negócios com quem tem o score de crédito baixo, que não paga as dívidas em dia e está com o nome negativado? Provavelmente, ficaria com um pé atrás.
Mesmo que o bem da pessoa seja um recurso contra uma possível inadimplência, a instituição vai precisar de outras garantias, já que o histórico revela que essa pessoa pode ser um risco à credora.
Por isso, por mais que o negativado ainda consiga um empréstimo com garantia de imóvel, a instituição pode exigir, nesses casos, prazos mais curtos e taxas de juros mais altas. Porque essa é uma outra maneira de essas instituições se resguardarem.
Mesmo com o acréscimo, essas taxas ainda podem ser menores em comparação com outras modalidades de empréstimo. Ou seja, pode ser vantajoso para quem precisa do dinheiro para, justamente, limpar o nome.
Posso usar uma propriedade em outro nome ou financiada no empréstimo com garantia de imóvel?
Suponhamos que o imóvel ou terreno esteja no nome de alguém da família: pai, mãe, esposa ou marido, por exemplo. Você consegue usar esse bem como garantia sim, mas, neste caso, vai precisar de autorização dessas pessoas.
Nesse sentido, elas vão ser citadas no acordo e, por isso, vão ter de assinar o contrato para atestar que concordam com essa modalidade de empréstimo. Agora se esse imóvel ainda não foi quitado, vai ficar mais difícil conseguir esse crédito.
É que já foi possível usar um bem financiado nesse tipo de empréstimo, mas era através de uma Medida Provisória (MP 992/2020). No entanto, essa MP está fora de vigência e, com isso, a pessoa pode recorrer ao empréstimo com garantia de imóvel, somente, se o bem estiver completamente quitado.
Quais instituições fazem empréstimo com garantia de imóvel?
Esse é um dos grandes pontos de atenção! As instituições mais tradicionais, como financeiras e grandes bancos, incluindo federais, trabalham com a oferta desse tipo de crédito. Mas cada uma delas com taxas de juros diferentes.
Como já foi discutido aqui, determinados credores cobram valores fixos; alguns, juros + IPCA; outros, juros + IPCA + taxa referencial (TR). Além disso, nessas instituições consolidadas, talvez você também precise investir tempo, pois pode ser necessário ir até o local.
Veja as instituições onde a modalidade de imóvel dado como garantia é feita:
- CashMe;
- Inter;
- Rodobens;
- Piratini;
- Santander;
- Banco Daycoval;
- Pontte;
- Creditas;
- Itaú;
- Libra Crédito;
- Wimo;
- Banco Bari.
Mas com a evolução do mercado, também é possível fazer tudo online, seja pelo site da credora ou, até mesmo, por um aplicativo. No Brasil, há fintechs que trabalham, especificamente, com crédito imobiliário.
Fintech é uma empresa de serviços financeiros totalmente baseada em tecnologia. Em outras palavras, um banco sem agência e que tudo você pode resolver por um aplicativo, independentemente da hora, é um exemplo de fintech.
Muitas têm os serviços financeiros integrados a várias instituições bancárias, ou seja, são multibancos. Isso significa que você pode fazer a negociação com o seu banco de preferência, com a diferença de que a fintech vai fazer o trabalho burocrático por você.
4 passos para conseguir empréstimo com garantia de imóvel
Desse modo, os processos são mais simples e rápidos. Você não precisa se deslocar, enfrentar fila, conquistar um tempo do gerente e lidar com todo o processo burocrático comum a uma instituição tradicional.
Ao passo que é possível conseguir empréstimo com garantia de imóvel em, apenas, quatros passos, tudo por um aplicativo:
- Simulação do crédito – aqui você faz uma cotação do valor pretendido;
- Envio de documentos – você envia a papelada (seja foto ou arquivo digitalizado) para que a instituição avalie seu perfil;
- Vistoria do imóvel – se estiver tudo e o crédito for pré-aprovado, a empresa vai marcar uma data contigo para avaliar o imóvel e formalizar o contrato;
- Liberação do crédito – depois do processo de alienação fiduciária, ou seja, o imóvel ser transferido para a credora (por tempo determinado, até que as parcelas sejam pagas), o valor do empréstimo cai na conta.
Mesmo que por app, esse processo pode demorar alguns dias, mas bem menos em comparação com bancos e financeiras convencionais.
Como fazer uma simulação de crédito de empréstimo com garantia de imóvel?
Antes de tudo, separe os documentos pessoais (RG, CPF, CNH, recibos do IRPF, comprovante de renda dos últimos 3 meses e extrato bancário) e do imóvel (matrícula). Além disso, tire fotos da casa, apartamento, ponto comercial ou terreno.
Provavelmente, você vai ter de preencher alguns formulários com todos os seus dados, para que a instituição possa te conhecer, e todo esse material pode ser exigido na hora de simular o empréstimo.
À medida que você fornecer as informações, a própria plataforma de simulação vai te indicar os próximos passos. Abaixo, deixo para você uma ferramenta em que é possível fazer a simulação de crédito.
Lembrando que o valor aprovado pode ser usado da maneira que quiser, mas como mostramos aqui, a recomendação é a de que o dinheiro sirva para quitar dívidas, fazer investimentos, reforma do imóvel ou criar um reserva de emergência.
Acesse o botão abaixo, faça uma simulação e descubra quanto de crédito você pode pegar emprestado com base no valor de seu imóvel.
