Entenda porque o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário
Leia em 5 minutosPor que o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário? Você paga a parcela em dia todo mês e mesmo assim vê o saldo devedor subir no extrato. Isso acontece porque a correção monetária soma mais dinheiro à dívida do que a parcela consegue amortizar. O saldo devedor do financiamento imobiliário aumenta quando o indexador do contrato, geralmente a TR, corrige o valor devido em um ritmo maior do que a amortização reduz esse mesmo valor. Isso é mais comum na tabela Price, mas também pode acontecer na SAC em cenários específicos, como você vai ver a seguir. Este conteúdo foi produzido pela equipe da Bext, fintech especializada em crédito com garantia de imóvel. As informações apresentadas são baseadas em dados reais de simulações e no acompanhamento constante das regras de financiamento imobiliário no Brasil. Por que o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário?Entenda o mecanismo por trás desse aumento O saldo devedor é o valor que ainda falta pagar do financiamento. Toda parcela que você paga é dividida em duas partes: juros e amortização. Os juros remuneram o banco pelo empréstimo. A amortização é a parte que realmente reduz sua dívida. No início do financiamento, a maior parte da parcela costuma ser juros, principalmente na tabela Price. Quando o contrato tem correção monetária, como a TR, o saldo devedor é atualizado antes de cada parcela ser aplicada. Se essa correção for maior que a amortização do mês, o resultado é um saldo devedor maior do que no mês anterior, mesmo com a parcela paga em dia. Exemplo de parcela completa A parcela que você paga todo mês não é só juros e amortização. Ela também costuma incluir seguros obrigatórios e taxa de administração. Veja como isso aparece na primeira parcela de um financiamento de R$ 300.000 pelo sistema SAC: Item da parcela Valor (1ª parcela, SAC) Amortização R$ 834,37 Juros R$ 2.850,18 Seguro MIP (morte e invalidez permanente)* R$ 69,00 Seguro DFI (danos físicos ao imóvel)* R$ 15,00 Taxa de administração* R$ 25,00 Parcela total R$ 3.793,55 Amortização e juros são os únicos itens que afetam o saldo devedor. Os valores de seguro (MIP e DFI) e a taxa de administração, marcados com *, são ilustrativos: eles variam de banco para banco, conforme a idade do mutuário e o valor do imóvel, e aparecem na parcela sem alterar o cálculo do saldo devedor. Veja em qual tabela (PRICE OU SAC) o saldo devedor só aumentar no financiamento imobiliário Existem duas tabelas principais no financiamento imobiliário brasileiro: SAC e Price. A diferença entre elas explica boa parte do motivo pelo qual o saldo devedor sobe mais em um sistema do que em outro. Tabela SAC Na SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa em todas as parcelas. Como consequência, a parcela total começa mais alta e vai diminuindo mês a mês, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. Tabela Price Na Price, a parcela é fixa do início ao fim. Para manter esse valor constante, a amortização começa muito baixa e cresce aos poucos, enquanto os juros começam altos e diminuem devagar. Comparando SAC e Price no mesmo financiamento Para mostrar esse efeito na prática, simulamos um financiamento de R$ 300.000, em 360 meses (30 anos), com juros efetivos de 12% ao ano e TR média de 1,5% ao ano, nas duas tabelas: Mês Saldo devedor SAC Saldo devedor Price Price sobe? 1 R$ 299.538,08 R$ 300.274,03 Sim 12 R$ 294.350,00 R$ 303.238,26 Sim 60 R$ 269.321,00 R$ 314.677,67 Sim 120 R$ 232.108,17 R$ 322.845,30 Sim (perto do pico) 132 R$ 227.556,47 R$ 323.140,07 Pico da Price 180 R$ 187.534,81 R$ 317.130,98 Não, já caindo 240 R$ 134.685,50 R$ 283.421,13 Não 360 R$ 0,00 R$ 0,00 Quitado No SAC, a amortização já começa em R$ 834,37 no primeiro mês. Esse valor é grande o suficiente para vencer a correção da TR desde o início, então o saldo devedor cai em todos os 360 meses. Na Price, a amortização do primeiro mês é de apenas R$ 98,42. A correção da TR sobre o saldo devedor supera essa amortização por 132 meses seguidos, ou seja, mais de 11 anos. Nesse período, o saldo chega a ficar 7,7% acima do valor financiado antes de começar a cair de forma consistente. No fim do financiamento, a diferença de custo total entre as duas tabelas é grande: R$ 978.620,24 pagos no SAC contra R$ 1.337.341,11 na Price, uma diferença de R$ 358.720,87. O saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário por causa dos indexadores O indexador é o índice usado para corrigir monetariamente o saldo devedor todo mês. É ele quem determina o quanto a dívida cresce antes de a amortização entrar em ação. Os principais são: TR (Taxa Referencial) É o indexador mais comum no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Muita gente ainda acredita que a TR está zerada, mas isso mudou. Entre setembro de 2017 e novembro de 2021, a TR realmente ficou em zero. Desde então, ela voltou a somar um percentual real ao contrato, e esse percentual varia mês a mês conforme a política monetária do Banco Central. IPCA Ligado à inflação oficial, é usado em algumas linhas de crédito imobiliário, especialmente as voltadas a imóveis de valor mais alto. Como acompanha a inflação, tende a ser mais volátil que a TR em períodos de instabilidade econômica. Poupança Historicamente usada em financiamentos do SFH, a remuneração da poupança também é baseada na TR, somada a uma taxa fixa mensal ou a um percentual da Selic, dependendo do patamar da taxa básica de juros. Quanto maior o indexador em relação à amortização inicial da parcela, maior a chance de o saldo devedor subir antes de cair. É por isso que a combinação Price mais TR alta é a situação em que esse efeito aparece com mais força. Como evitar esse aumento: amortização extraordinária A forma mais direta de reduzir o efeito da correção monetária é amortizar de forma extraordinária, ou seja, pagar um valor