Por que o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário? Você paga a parcela em dia todo mês e mesmo assim vê o saldo devedor subir no extrato. Isso acontece porque a correção monetária soma mais dinheiro à dívida do que a parcela consegue amortizar.
O saldo devedor do financiamento imobiliário aumenta quando o indexador do contrato, geralmente a TR, corrige o valor devido em um ritmo maior do que a amortização reduz esse mesmo valor. Isso é mais comum na tabela Price, mas também pode acontecer na SAC em cenários específicos, como você vai ver a seguir.
Este conteúdo foi produzido pela equipe da Bext, fintech especializada em crédito com garantia de imóvel. As informações apresentadas são baseadas em dados reais de simulações e no acompanhamento constante das regras de financiamento imobiliário no Brasil.
Por que o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário?Entenda o mecanismo por trás desse aumento
O saldo devedor é o valor que ainda falta pagar do financiamento. Toda parcela que você paga é dividida em duas partes: juros e amortização.
Os juros remuneram o banco pelo empréstimo. A amortização é a parte que realmente reduz sua dívida. No início do financiamento, a maior parte da parcela costuma ser juros, principalmente na tabela Price.
Quando o contrato tem correção monetária, como a TR, o saldo devedor é atualizado antes de cada parcela ser aplicada. Se essa correção for maior que a amortização do mês, o resultado é um saldo devedor maior do que no mês anterior, mesmo com a parcela paga em dia.
Exemplo de parcela completa
A parcela que você paga todo mês não é só juros e amortização. Ela também costuma incluir seguros obrigatórios e taxa de administração. Veja como isso aparece na primeira parcela de um financiamento de R$ 300.000 pelo sistema SAC:
| Item da parcela | Valor (1ª parcela, SAC) |
| Amortização | R$ 834,37 |
| Juros | R$ 2.850,18 |
| Seguro MIP (morte e invalidez permanente)* | R$ 69,00 |
| Seguro DFI (danos físicos ao imóvel)* | R$ 15,00 |
| Taxa de administração* | R$ 25,00 |
| Parcela total | R$ 3.793,55 |
Amortização e juros são os únicos itens que afetam o saldo devedor. Os valores de seguro (MIP e DFI) e a taxa de administração, marcados com *, são ilustrativos: eles variam de banco para banco, conforme a idade do mutuário e o valor do imóvel, e aparecem na parcela sem alterar o cálculo do saldo devedor.
Veja em qual tabela (PRICE OU SAC) o saldo devedor só aumentar no financiamento imobiliário
Existem duas tabelas principais no financiamento imobiliário brasileiro: SAC e Price. A diferença entre elas explica boa parte do motivo pelo qual o saldo devedor sobe mais em um sistema do que em outro.
Tabela SAC
Na SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa em todas as parcelas. Como consequência, a parcela total começa mais alta e vai diminuindo mês a mês, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor.
Tabela Price
Na Price, a parcela é fixa do início ao fim. Para manter esse valor constante, a amortização começa muito baixa e cresce aos poucos, enquanto os juros começam altos e diminuem devagar.
Comparando SAC e Price no mesmo financiamento
Para mostrar esse efeito na prática, simulamos um financiamento de R$ 300.000, em 360 meses (30 anos), com juros efetivos de 12% ao ano e TR média de 1,5% ao ano, nas duas tabelas:
| Mês | Saldo devedor SAC | Saldo devedor Price | Price sobe? |
| 1 | R$ 299.538,08 | R$ 300.274,03 | Sim |
| 12 | R$ 294.350,00 | R$ 303.238,26 | Sim |
| 60 | R$ 269.321,00 | R$ 314.677,67 | Sim |
| 120 | R$ 232.108,17 | R$ 322.845,30 | Sim (perto do pico) |
| 132 | R$ 227.556,47 | R$ 323.140,07 | Pico da Price |
| 180 | R$ 187.534,81 | R$ 317.130,98 | Não, já caindo |
| 240 | R$ 134.685,50 | R$ 283.421,13 | Não |
| 360 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | Quitado |
No SAC, a amortização já começa em R$ 834,37 no primeiro mês. Esse valor é grande o suficiente para vencer a correção da TR desde o início, então o saldo devedor cai em todos os 360 meses.
Na Price, a amortização do primeiro mês é de apenas R$ 98,42. A correção da TR sobre o saldo devedor supera essa amortização por 132 meses seguidos, ou seja, mais de 11 anos. Nesse período, o saldo chega a ficar 7,7% acima do valor financiado antes de começar a cair de forma consistente.
No fim do financiamento, a diferença de custo total entre as duas tabelas é grande: R$ 978.620,24 pagos no SAC contra R$ 1.337.341,11 na Price, uma diferença de R$ 358.720,87.
O saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário por causa dos indexadores
O indexador é o índice usado para corrigir monetariamente o saldo devedor todo mês. É ele quem determina o quanto a dívida cresce antes de a amortização entrar em ação. Os principais são:
TR (Taxa Referencial)
É o indexador mais comum no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Muita gente ainda acredita que a TR está zerada, mas isso mudou. Entre setembro de 2017 e novembro de 2021, a TR realmente ficou em zero. Desde então, ela voltou a somar um percentual real ao contrato, e esse percentual varia mês a mês conforme a política monetária do Banco Central.
IPCA
Ligado à inflação oficial, é usado em algumas linhas de crédito imobiliário, especialmente as voltadas a imóveis de valor mais alto. Como acompanha a inflação, tende a ser mais volátil que a TR em períodos de instabilidade econômica.
Poupança
Historicamente usada em financiamentos do SFH, a remuneração da poupança também é baseada na TR, somada a uma taxa fixa mensal ou a um percentual da Selic, dependendo do patamar da taxa básica de juros.
Quanto maior o indexador em relação à amortização inicial da parcela, maior a chance de o saldo devedor subir antes de cair. É por isso que a combinação Price mais TR alta é a situação em que esse efeito aparece com mais força.
Como evitar esse aumento: amortização extraordinária
A forma mais direta de reduzir o efeito da correção monetária é amortizar de forma extraordinária, ou seja, pagar um valor extra diretamente sobre o saldo devedor, fora da parcela mensal.
Uma estratégia simples é usar o valor equivalente a três parcelas por ano, geralmente vindo do 13º salário e de outras entradas extras, como uma amortização anual concentrada. Esse valor, aplicado direto no principal, reduz o saldo devedor de forma imediata e corta o efeito da correção monetária nos meses seguintes.
Uma dúvida comum depois de descobrir a amortização extraordinária é se vale mais a pena amortizar todo mês ou concentrar o valor uma vez por ano. Esse tema já foi explicado em detalhes no artigo: Devo amortizar todo mês ou uma vez por ano?
Para quem tem financiamento pela Caixa, o passo a passo de como solicitar a amortização e em quais situações ela realmente compensa está no artigo: Amortizar financiamento Caixa: como fazer e quando vale a pena
Antes de decidir, vale simular o próprio financiamento no amortizador da Bext (amortizador.bext.vc). Ele mostra, mês a mês, como o saldo devedor se comporta com e sem amortização extraordinária, no seu valor, prazo e taxa reais.
Conclusão
O saldo devedor sobe quando a correção monetária supera a amortização da parcela, um efeito muito mais comum na Price do que na SAC. Vale a pena revisar sua tabela atual e considerar a amortização extraordinária como estratégia.
Simule seu financiamento no amortizador da Bext e descubra o caminho mais rápido para reduzir o saldo devedor para você.
Perguntas frequentes
O saldo devedor pode subir mesmo pagando a parcela em dia?
Sim. Isso acontece quando a correção monetária, geralmente a TR, soma mais à dívida do que a parcela consegue reduzir. É mais comum nos primeiros anos da tabela Price.
Qual tabela sobe menos, SAC ou Price?
A SAC costuma subir menos, ou nem subir, porque a amortização já começa alta desde a primeira parcela. A Price tem amortização inicial baixa, o que a deixa mais sensível à correção monetária.
Como saber o saldo devedor do meu financiamento?
O extrato mensal do banco mostra o saldo devedor atualizado. Também é possível simular no amortizador da Bext para acompanhar a evolução mês a mês, incluindo o efeito da TR.
Amortizar uma vez por ano funciona para reduzir o saldo devedor?
Sim, principalmente quando o valor é aplicado direto na amortização extraordinária. Isso reduz o principal e corta o efeito da correção monetária nos meses seguintes.
A TR ainda impacta o financiamento em 2026?
Sim. Desde 2021, a TR voltou a somar um percentual real ao contrato, depois de ficar zerada entre 2017 e 2021.
