Terminou a obra e a casa já parece pronta para morar? Ainda assim, falta um papel que muita gente esquece. O habite-se é o documento da prefeitura que confirma que a construção seguiu o projeto aprovado e que, por isso, libera o imóvel para ocupação.
Na prática, o habite-se é o que permite registrar a construção no cartório, e a falta dele trava a venda, o financiamento e até o uso do imóvel como garantia. A seguir, veja o que é o documento, para que ele serve, quanto custa, quanto tempo demora e como tirar, inclusive em imóvel antigo.
Resumo: pontos principais
- A prefeitura emite o habite-se para confirmar que a obra seguiu o projeto aprovado.
- Ele também pode se chamar certificado de conclusão, auto de conclusão ou carta de habitação.
- Para tirar o documento, você reúne a papelada, protocola o pedido, paga as taxas e passa pela vistoria.
- O custo e o prazo variam conforme o município e a complexidade da obra.
- Você também pode regularizar um imóvel antigo, desde que com apoio de um engenheiro ou arquiteto.
- Depois do habite-se, ainda é preciso averbar a construção na matrícula, com a CND da obra.
- Sem a construção averbada, o imóvel perde valor como garantia de crédito.
O que é habite-se
O habite-se é uma certidão que a prefeitura emite depois que a obra termina. Antes de emitir o documento, um fiscal faz uma vistoria no local e compara o que foi construído com o projeto aprovado no início. Então, se tudo estiver de acordo, a prefeitura libera o imóvel para moradia.
Ou seja, ele funciona como a prova oficial de que a construção é regular. Além disso, vale para casas, prédios e salas comerciais, assim como para ampliações e reformas que exigiram alvará.
O documento também atesta que a edificação segue as regras de segurança, acessibilidade e uso do solo da cidade. Por isso, ele aparece em quase toda operação que envolve o imóvel.
Outros nomes do habite-se
Cada município pode dar um nome diferente para o mesmo documento. Em São Paulo, por exemplo, a prefeitura chama de Certificado de Conclusão. Já no Rio de Janeiro, o nome usado é Certidão de Habite-se.
Também é comum ver os termos auto de conclusão, carta de habitação e alvará de habitação. Apesar da variação, porém, a função é sempre a mesma: comprovar que a obra terminou de forma regular.
Diferença entre habite-se e alvará de construção
O alvará de construção vem antes da obra, já que é ele que autoriza o início dos trabalhos com base no projeto apresentado à prefeitura.
O habite-se, por outro lado, vem depois. Assim, confirma que a obra seguiu de fato aquilo que o alvará autorizou. Em outras palavras, um documento abre a obra e o outro fecha.
Para que serve o habite-se
O documento serve para tirar o imóvel da informalidade. Enquanto ele não existe, a construção fica sem reconhecimento oficial, mesmo que esteja pronta e com gente morando.
- Averbar a construção na matrícula: o cartório só registra a casa ou o prédio com o documento da prefeitura em mãos.
- Vender com segurança: além disso, o comprador e o banco dele vão pedir a regularidade antes de fechar negócio.
- Financiar ou usar como garantia: as instituições avaliam o imóvel pelo que consta na matrícula, por isso a construção precisa estar averbada.
- Ligar serviços definitivos: em algumas cidades, as concessionárias de água e luz também pedem o documento para a ligação definitiva.
- Abrir um negócio: no caso de imóvel comercial, a prefeitura exige a regularidade para liberar o alvará de funcionamento.
- Evitar multas: por fim, a falta do documento pode gerar autuações e até embargo da construção.
Como tirar o habite-se na prefeitura
O processo para tirar o habite-se muda de cidade para cidade, mas segue uma lógica parecida em todo o país. Em geral, quem faz o pedido é o proprietário ou a construtora, com apoio do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra.
Documentos necessários para o habite-se
A lista exata depende da prefeitura, por isso vale consultar o site do município antes de começar. Ainda assim, os documentos mais pedidos costumam ser estes:
- documentos pessoais do proprietário, como RG e CPF, ou CNPJ e contrato social no caso de empresa;
- matrícula atualizada do imóvel;
- alvará de construção e projeto aprovado;
- ART ou RRT do responsável técnico, que comprova quem assinou a obra;
- comprovante de pagamento das taxas municipais;
- AVCB, o auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, quando a construção exigir;
- além disso, laudos complementares, como o de elevador ou de esgoto, conforme o tipo de obra.
Etapas para pedir o habite-se
- Conclua a obra conforme o projeto. Antes de tudo, confira se o que foi construído bate com a planta aprovada, porque qualquer diferença pode travar a vistoria.
- Reúna os documentos. Em seguida, separe a lista exigida pela prefeitura e peça ao responsável técnico os laudos que faltarem.
- Protocole o pedido. Depois, abra a solicitação no setor de obras, presencialmente ou pelo site, já que muitas cidades oferecem o serviço on-line.
- Pague as taxas. Assim que o pedido for aceito, a prefeitura emite as guias de pagamento.
- Acompanhe a vistoria. Então, um fiscal visita o imóvel para comparar a obra com o projeto aprovado.
- Receba o documento. Por fim, se não houver pendência, a prefeitura emite o habite-se e você pode seguir para o cartório.
Se o fiscal encontrar diferenças, a prefeitura emite uma notificação com prazo para correção. Nesse caso, você ajusta a obra ou o projeto e pede uma nova vistoria.
Quanto custa o habite-se
Não existe um valor nacional para o documento. Isso porque cada prefeitura define as próprias taxas, que geralmente consideram a área construída e no tipo de uso do imóvel.
Além da taxa municipal, entram na conta outros gastos que muita gente não prevê:
- honorários do engenheiro ou arquiteto que acompanha o processo;
- emissão de laudos e do AVCB, quando necessários;
- eventuais multas, caso a obra tenha diferenças em relação ao projeto;
- contribuições previdenciárias da obra, pagas à Receita Federal para obter a CND da construção;
- por fim, as taxas do cartório para averbar a construção na matrícula.
Por isso, peça ao seu responsável técnico uma estimativa completa antes de começar. Dessa forma, você evita surpresas no meio do caminho.
Quanto tempo demora o habite-se
O prazo também varia bastante. Em cidades com processo digital e obra sem pendências, o documento pode sair em poucas semanas. Por outro lado, em municípios com fila grande ou quando a vistoria encontra problemas, o processo pode levar alguns meses.
Na prática, três fatores pesam mais no tempo de espera:
- a agilidade da prefeitura e o tamanho da fila de vistorias;
- a complexidade da obra, já que prédios exigem mais laudos do que uma casa térrea;
- a quantidade de ajustes pedidos pelo fiscal, porque cada correção gera uma nova vistoria.
Então, se você pretende vender ou financiar o imóvel, comece o pedido assim que a obra terminar.
Como tirar habite-se de imóvel antigo ou já construído
Muita gente no Brasil construiu ou ampliou o imóvel sem deixar a documentação em dia. A boa notícia é que dá para regularizar, mesmo anos depois. O caminho, no entanto, costuma ser um pouco mais trabalhoso.
- Contrate um profissional habilitado. Primeiramente, um engenheiro ou arquiteto faz o levantamento do imóvel como ele está hoje, o chamado projeto as built.
- Verifique as regras da cidade. Em seguida, o profissional confere se a construção respeita recuos, taxa de ocupação e outras normas locais.
- Corrija o que for preciso. Se houver irregularidade, pode ser necessário adaptar a obra ou pagar uma multa de regularização.
- Protocole o pedido de regularização. Depois disso, o processo segue como um pedido comum, com análise e vistoria.
Vale saber também que muitas prefeituras abrem, de tempos em tempos, programas de anistia com condições mais simples. Portanto, consulte o site do seu município antes de começar.
Além disso, se a obra terminou há mais de cinco anos, a Receita Federal aceita documentos da época para comprovar a data de conclusão, como carnês de IPTU ou escrituras que mostram a área construída. Assim, a Receita pode reduzir ou até deixar de cobrar as contribuições previdenciárias da obra.
Habite-se parcial: quando existe
A prefeitura emite o habite-se parcial quando apenas uma parte da construção está pronta e já oferece uso seguro. Ele é comum, por exemplo, em condomínios entregues por etapas ou em prédios com área comercial e residencial.
Nesse caso, a prefeitura libera a ocupação só das unidades concluídas. Enquanto isso, o restante da obra continua em andamento e recebe o documento final depois. Contudo, nem todo município oferece essa opção, então confirme na prefeitura antes de contar com ela.
Averbação da construção: o passo depois do habite-se
Muita gente acha que o processo termina com a vistoria aprovada, mas ainda falta uma etapa importante. A averbação é o registro da construção na matrícula do imóvel, feita no Cartório de Registro de Imóveis.
Para averbar, o cartório costuma pedir o habite-se e a CND da obra, certidão que a Receita Federal emite depois que você calcula e paga as contribuições previdenciárias da construção. Hoje, você faz esse cálculo no Sero, o sistema on-line de aferição de obras da Receita.
Enquanto a averbação não acontece, a matrícula mostra apenas o terreno. Ou seja, para o mercado e para os bancos, a casa construída ainda não existe no papel.
Imóvel sem habite-se: quais são os riscos
Morar em um imóvel sem o documento não é crime. No entanto, a situação traz problemas práticos que aparecem justamente nos momentos mais importantes.
- Dificuldade para vender: compradores e financiamentos exigem a construção regularizada, por isso o imóvel perde liquidez.
- Desvalorização: além disso, o comprador costuma exigir desconto para fechar negócio com um imóvel irregular.
- Multas e embargo: a prefeitura pode autuar o proprietário e, em casos graves, embargar a obra.
- Problemas com seguro e herança: também pode haver dificuldade para contratar seguro ou fazer o inventário com a área real.
Imóvel sem habite-se pode ser usado como garantia?
Em operações de crédito com garantia de imóvel, a instituição avalia o bem com base no que consta na matrícula. Assim, se a matrícula não mostra a construção, a avaliação considera apenas o terreno, e isso reduz bastante o valor que você pode conseguir.
Em muitos casos, a instituição nem chega a aprovar a operação. Portanto, regularizar o imóvel antes de buscar crédito costuma ser o melhor caminho para conseguir mais dinheiro e condições melhores. Se quiser entender como essa modalidade funciona, veja os conteúdos sobre home equity no portal da Bext.
Perguntas frequentes sobre habite-se
O que é habite-se?
É o documento da prefeitura que confirma que a obra terminou conforme o projeto aprovado e que, portanto, libera o imóvel para ocupação.
Como tirar habite-se?
Primeiro, conclua a obra conforme o projeto e reúna os documentos exigidos. Em seguida, protocole o pedido na prefeitura, pague as taxas e aguarde a vistoria do fiscal.
Quanto custa o habite-se?
O valor muda conforme o município, porque cada prefeitura define as próprias taxas, geralmente com base na área construída. Além disso, entram honorários técnicos, laudos e as contribuições da obra.
Quanto tempo demora o habite-se?
Pode levar de poucas semanas a alguns meses. Isso depende da agilidade da prefeitura, da complexidade da obra e de eventuais correções pedidas na vistoria.
Dá para tirar habite-se de imóvel já construído?
Sim. Para isso, um engenheiro ou arquiteto faz o levantamento do imóvel, confere se ele respeita as regras da cidade e protocola o pedido de regularização na prefeitura.
Posso vender um imóvel sem habite-se?
É possível, mas difícil. Afinal, a maioria dos compradores depende de financiamento, e os bancos exigem a construção averbada na matrícula.
Habite-se em dia, imóvel valorizado
O habite-se é o documento que transforma uma obra pronta em um imóvel regular, e sem ele a construção não chega à matrícula. Por isso, tirar o documento logo após a obra, ou regularizar um imóvel antigo, protege o seu patrimônio e abre portas para vender, financiar ou conseguir crédito.
E o seu imóvel, já está com a construção averbada na matrícula?
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