Seu imóvel quitado pode valer mais do que parece parado. Ele pode virar crédito com juros bem mais baixos que os de um empréstimo comum, sem você precisar vender nada. Isso é o home equity: o nome em inglês para o empréstimo com garantia de imóvel.
Nessa modalidade, por exemplo, você usa um imóvel próprio, geralmente quitado, como garantia para conseguir dinheiro com taxas menores e prazos mais longos do que em outras linhas de crédito.
O nome em inglês pegou porque essa modalidade é bem mais popular nos Estados Unidos e na Europa. Ainda assim, no Brasil, as pessoas costumam usar mais os termos empréstimo com garantia de imóvel e crédito com garantia de imóvel no dia a dia, mesmo que os três representem exatamente a mesma coisa.
Principais pontos sobre home equity
- Home equity é o nome em inglês para o empréstimo com garantia de imóvel
- A garantia é o próprio imóvel, através da alienação fiduciária
- Você consegue até 60% do valor do imóvel em crédito
- Você pode usar o dinheiro liberado para qualquer finalidade
- As taxas costumam ser mais baixas que as de crédito sem garantia
Este conteúdo foi produzido pela equipe da Bext, fintech especializada em crédito com garantia de imóvel. As informações apresentadas são baseadas em dados reais de simulações e no acompanhamento constante das regras do produto no Brasil.
Como funciona o home equity na prática
O funcionamento é direto: você oferece um imóvel seu como garantia e, em troca, o banco ou a fintech libera um valor em dinheiro que você pode usar para o que quiser. Enquanto você não quita a dívida, porém, a instituição financeira mantém o imóvel vinculado ao contrato.
Na prática, esse vínculo acontece por meio da alienação fiduciária. Você continua usando o imóvel normalmente, seja morando nele ou alugando para terceiros, e, quando termina de pagar o empréstimo, o imóvel volta a ser 100% seu, sem nenhuma restrição.
Entenda o que é alienação fiduciária
Alienação fiduciária significa transferir um bem “em confiança” como garantia de uma dívida. Na prática, o banco mantém o nome do imóvel vinculado no registro de imóveis até o fim do contrato, mas você mantém a posse e o uso normal da propriedade.
Esse modelo trouxe mais segurança para as instituições financeiras, porque agiliza a retomada do imóvel em caso de inadimplência grave. Por consequência, com menos risco para o banco, as taxas de juros que o banco cobra do cliente ficam mais baixas.
Home equity ou hipoteca? Entenda a diferença
É comum confundir os dois termos, mas eles não são a mesma coisa no Brasil. Por exemplo, a hipoteca é uma forma mais antiga de dar um imóvel em garantia, na qual a propriedade continua no nome de quem pegou o empréstimo durante todo o contrato.
Já no home equity brasileiro, a garantia é a alienação fiduciária, que transfere o imóvel para o nome do banco até a quitação da dívida. Isso torna o processo de retomada mais rápido em caso de inadimplência, o que reduz o risco da operação para a instituição financeira e, na prática, permite taxas de juros menores que as de um financiamento com hipoteca tradicional.
Home equity ou financiamento imobiliário: qual a diferença
Outra dúvida comum é a diferença entre home equity e financiamento imobiliário. Afinal, os dois usam um imóvel como garantia, mas servem para coisas diferentes.
O financiamento imobiliário existe para comprar um imóvel específico. Por isso, é preciso ter um comprador e um vendedor definidos, e o banco manda o dinheiro direto para quem está vendendo o imóvel.
O home equity é o oposto: você usa um imóvel que já é seu para conseguir crédito, sem precisar informar para que vai usar o dinheiro. Você pode usar o crédito, por exemplo, para quitar dívidas mais caras, investir no seu negócio, fazer uma reforma ou qualquer outro objetivo pessoal.
Entenda quanto você pode pegar emprestado com home equity
O valor liberado depende do valor de mercado do imóvel que você dá em garantia. O mercado chama esse cálculo de LTV (loan to value, ou “empréstimo sobre o valor”), e no Brasil o teto costuma ser de até 60% do valor do imóvel.
Na prática, isso significa que um imóvel que vale R$ 500 mil pode gerar um crédito de até R$ 300 mil. Não existe um valor máximo fixo de contratação: o limite é sempre esse percentual sobre o valor do bem que você dá como garantia.
Também existe um valor mínimo de crédito para contratar. Na Bext, por exemplo, o crédito mínimo do home equity é de R$ 100 mil. É sempre recomendável simular antes de decidir, porque cada banco ou fintech trabalha com regras próprias de avaliação do imóvel.
Quais imóveis você pode dar como garantia
Nem todo imóvel, porém, entra automaticamente na modalidade. As instituições financeiras costumam exigir que o imóvel esteja quitado, sem pendências de financiamento em aberto.
No entanto, existem exceções. Em alguns casos, é possível usar um imóvel ainda financiado como garantia, desde que o saldo devedor do financiamento atual seja bem menor que a dívida original e não haja pendências com o banco financiador.
Além de estar quitado (ou perto disso), o imóvel também precisa atender a um valor mínimo de avaliação, que varia por instituição. Na Bext, por exemplo, o imóvel que você dá em garantia precisa valer pelo menos R$ 300 mil.
O imóvel pode ser residencial ou comercial, e não precisa necessariamente estar no seu nome. Além disso, muitas instituições, incluindo a Bext, aceitam imóvel de terceiro como garantia, desde que o proprietário participe formalmente do contrato.
Vantagens do home equity
A principal vantagem é o custo. Como o contrato envolve uma garantia real, os juros do home equity costumam ser bem menores do que os de um crédito pessoal, cartão de crédito ou cheque especial.
Os prazos de pagamento também costumam ser mais longos, o que ajuda a manter a parcela mensal dentro do seu orçamento. Além disso, como você pode usar o dinheiro livremente, decide sozinho como aplicá-lo, sem prestar contas para o banco.
Por fim, você continua podendo usar normalmente o imóvel que deu em garantia, seja morando nele ou alugando para outra pessoa, enquanto paga o empréstimo aos poucos.
Corro risco de perder meu imóvel?
Esse é o principal receio de quem pesquisa sobre home equity, e é uma preocupação válida. De fato, existe risco de perder o imóvel em caso de inadimplência prolongada, assim como em qualquer operação de crédito com garantia real.
Por outro lado, a contratação passa por uma análise cuidadosa da sua renda antes da aprovação. Na Bext, por exemplo, a parcela mensal do home equity não pode ultrapassar 3,5% da renda que você comprova, justamente para manter o pagamento dentro do que cabe no seu orçamento.
A retomada do imóvel é sempre o último recurso das instituições financeiras. O objetivo do banco é receber o crédito de volta com juros, não ficar com a sua casa. Por isso, antes de chegar a esse ponto, costuma haver tentativas de renegociação da dívida.
Quem pode contratar home equity
Tanto pessoa física quanto pessoa jurídica podem contratar o home equity. Em geral, a maioria das instituições define uma idade máxima para o contratante: na Bext, por exemplo, o limite é de 80 anos.
Também é comum aceitar imóvel de terceiro como garantia. Em alguns casos específicos, inclusive, a instituição pode aprovar a operação mesmo sem a comprovação total de renda do solicitante, dependendo da análise de crédito de cada uma.
Como contratar esse produto
Em geral, o processo costuma seguir uma sequência parecida entre as instituições, mesmo com pequenas variações de prazo e documentação.
Primeiro, você faz uma simulação informando o valor do imóvel e o valor de crédito que deseja. Depois, a instituição analisa sua renda e seu perfil de crédito para aprovar a operação.
Com a aprovação, o imóvel passa por uma avaliação física e jurídica, para confirmar que pode entrar como garantia. Nessa etapa, a instituição também confere seus documentos pessoais e os do imóvel.
Por fim, você assina o contrato, registra em cartório, e o crédito cai na sua conta. Na Bext, esse processo costuma levar entre 45 e 60 dias, contando da simulação até a liberação do dinheiro.
Como a Bext pode ajudar você a encontrar o melhor home equity
Cada banco e fintech trabalha com taxas, prazos e critérios próprios para o home equity, e essa diferença pode representar milhares de reais ao longo do contrato. Por isso, comparar manualmente cada instituição, uma por uma, toma tempo e nem sempre revela a condição realmente mais barata.
Na Bext, usamos inteligência artificial para comparar as condições de diversas instituições parceiras ao mesmo tempo, como Itaú, Bradesco, Santander, Inter e Creditas, e indicar a opção com a melhor taxa para o seu perfil. Simule seu home equity na Bext gratuitamente, sem precisar ter conta em nenhum banco específico.
Perguntas frequentes sobre home equity
Home equity e empréstimo com garantia de imóvel são a mesma coisa?
Sim. Home equity é apenas o nome em inglês para o empréstimo com garantia de imóvel, que no Brasil as pessoas também chamam de crédito com garantia de imóvel. Ou seja, os três termos descrevem exatamente o mesmo produto.
Qual a diferença entre home equity e hipoteca?
No home equity brasileiro, a garantia é a alienação fiduciária, que transfere o imóvel para o nome do banco até a quitação da dívida. Já na hipoteca, o imóvel continua no nome de quem contratou o empréstimo, o que costuma deixar o processo de retomada mais lento e os juros mais altos.
Posso perder meu imóvel se não pagar o home equity?
Existe esse risco em caso de inadimplência prolongada, mas a contratação passa por uma análise de renda que limita a parcela a um percentual baixo do que você recebe, justamente para reduzir essa chance. A retomada do imóvel é sempre o último recurso das instituições financeiras.
Posso usar um imóvel financiado como garantia do home equity?
Em alguns casos, sim. Muitas instituições, incluindo a Bext, aceitam imóveis com financiamento em andamento quando o saldo devedor é bem menor que a dívida original e não há pendências com o banco financiador.
Quanto tempo demora para liberar o crédito do home equity?
O prazo varia de instituição para instituição. Na Bext, costuma levar entre 45 e 60 dias, contando desde a simulação até o crédito cair na conta.
Posso usar o dinheiro do home equity para qualquer finalidade?
Sim. Diferente do financiamento imobiliário, o home equity não tem destinação obrigatória. Você pode usar o valor para quitar dívidas mais caras, investir no seu negócio, fazer uma reforma ou qualquer outro objetivo pessoal.
