Entenda porque o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário
Leia em 5 minutosPor que o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário? Você paga a parcela em dia todo mês e mesmo assim vê o saldo devedor subir no extrato. Isso acontece porque a correção monetária soma mais dinheiro à dívida do que a parcela consegue amortizar. O saldo devedor do financiamento imobiliário aumenta quando o indexador do contrato, geralmente a TR, corrige o valor devido em um ritmo maior do que a amortização reduz esse mesmo valor. Isso é mais comum na tabela Price, mas também pode acontecer na SAC em cenários específicos, como você vai ver a seguir. Este conteúdo foi produzido pela equipe da Bext, fintech especializada em crédito com garantia de imóvel. As informações apresentadas são baseadas em dados reais de simulações e no acompanhamento constante das regras de financiamento imobiliário no Brasil. Por que o saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário?Entenda o mecanismo por trás desse aumento O saldo devedor é o valor que ainda falta pagar do financiamento. Toda parcela que você paga é dividida em duas partes: juros e amortização. Os juros remuneram o banco pelo empréstimo. A amortização é a parte que realmente reduz sua dívida. No início do financiamento, a maior parte da parcela costuma ser juros, principalmente na tabela Price. Quando o contrato tem correção monetária, como a TR, o saldo devedor é atualizado antes de cada parcela ser aplicada. Se essa correção for maior que a amortização do mês, o resultado é um saldo devedor maior do que no mês anterior, mesmo com a parcela paga em dia. Exemplo de parcela completa A parcela que você paga todo mês não é só juros e amortização. Ela também costuma incluir seguros obrigatórios e taxa de administração. Veja como isso aparece na primeira parcela de um financiamento de R$ 300.000 pelo sistema SAC: Item da parcela Valor (1ª parcela, SAC) Amortização R$ 834,37 Juros R$ 2.850,18 Seguro MIP (morte e invalidez permanente)* R$ 69,00 Seguro DFI (danos físicos ao imóvel)* R$ 15,00 Taxa de administração* R$ 25,00 Parcela total R$ 3.793,55 Amortização e juros são os únicos itens que afetam o saldo devedor. Os valores de seguro (MIP e DFI) e a taxa de administração, marcados com *, são ilustrativos: eles variam de banco para banco, conforme a idade do mutuário e o valor do imóvel, e aparecem na parcela sem alterar o cálculo do saldo devedor. Veja em qual tabela (PRICE OU SAC) o saldo devedor só aumentar no financiamento imobiliário Existem duas tabelas principais no financiamento imobiliário brasileiro: SAC e Price. A diferença entre elas explica boa parte do motivo pelo qual o saldo devedor sobe mais em um sistema do que em outro. Tabela SAC Na SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa em todas as parcelas. Como consequência, a parcela total começa mais alta e vai diminuindo mês a mês, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. Tabela Price Na Price, a parcela é fixa do início ao fim. Para manter esse valor constante, a amortização começa muito baixa e cresce aos poucos, enquanto os juros começam altos e diminuem devagar. Comparando SAC e Price no mesmo financiamento Para mostrar esse efeito na prática, simulamos um financiamento de R$ 300.000, em 360 meses (30 anos), com juros efetivos de 12% ao ano e TR média de 1,5% ao ano, nas duas tabelas: Mês Saldo devedor SAC Saldo devedor Price Price sobe? 1 R$ 299.538,08 R$ 300.274,03 Sim 12 R$ 294.350,00 R$ 303.238,26 Sim 60 R$ 269.321,00 R$ 314.677,67 Sim 120 R$ 232.108,17 R$ 322.845,30 Sim (perto do pico) 132 R$ 227.556,47 R$ 323.140,07 Pico da Price 180 R$ 187.534,81 R$ 317.130,98 Não, já caindo 240 R$ 134.685,50 R$ 283.421,13 Não 360 R$ 0,00 R$ 0,00 Quitado No SAC, a amortização já começa em R$ 834,37 no primeiro mês. Esse valor é grande o suficiente para vencer a correção da TR desde o início, então o saldo devedor cai em todos os 360 meses. Na Price, a amortização do primeiro mês é de apenas R$ 98,42. A correção da TR sobre o saldo devedor supera essa amortização por 132 meses seguidos, ou seja, mais de 11 anos. Nesse período, o saldo chega a ficar 7,7% acima do valor financiado antes de começar a cair de forma consistente. No fim do financiamento, a diferença de custo total entre as duas tabelas é grande: R$ 978.620,24 pagos no SAC contra R$ 1.337.341,11 na Price, uma diferença de R$ 358.720,87. O saldo devedor só aumenta no financiamento imobiliário por causa dos indexadores O indexador é o índice usado para corrigir monetariamente o saldo devedor todo mês. É ele quem determina o quanto a dívida cresce antes de a amortização entrar em ação. Os principais são: TR (Taxa Referencial) É o indexador mais comum no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Muita gente ainda acredita que a TR está zerada, mas isso mudou. Entre setembro de 2017 e novembro de 2021, a TR realmente ficou em zero. Desde então, ela voltou a somar um percentual real ao contrato, e esse percentual varia mês a mês conforme a política monetária do Banco Central. IPCA Ligado à inflação oficial, é usado em algumas linhas de crédito imobiliário, especialmente as voltadas a imóveis de valor mais alto. Como acompanha a inflação, tende a ser mais volátil que a TR em períodos de instabilidade econômica. Poupança Historicamente usada em financiamentos do SFH, a remuneração da poupança também é baseada na TR, somada a uma taxa fixa mensal ou a um percentual da Selic, dependendo do patamar da taxa básica de juros. Quanto maior o indexador em relação à amortização inicial da parcela, maior a chance de o saldo devedor subir antes de cair. É por isso que a combinação Price mais TR alta é a situação em que esse efeito aparece com mais força. Como evitar esse aumento: amortização extraordinária A forma mais direta de reduzir o efeito da correção monetária é amortizar de forma extraordinária, ou seja, pagar um valor
Amortizar financiamento Caixa: como fazer e quando vale a pena
Leia em 7 minutosAmortizar financiamento Caixa reduz o saldo devedor do seu contrato e diminui os juros que você paga até o fim do prazo. O efeito aparece de duas formas possíveis: parcelas menores ou menos tempo de pagamento, dependendo da opção que você escolher. Neste artigo, você vai entender como amortizar financiamento Caixa na prática: pelo aplicativo Habitação, com ajuda do gerente ou usando o FGTS. Também vai ver quando essa decisão faz sentido, com um exemplo numérico completo para deixar tudo mais concreto. Para ilustrar cada explicação, vamos usar o mesmo exemplo ao longo do texto: um financiamento de R$ 350.000, pelo sistema SAC, com taxa de 12% ao ano, prazo de 30 anos (360 meses) e correção pela TR (Taxa Referencial) de 1,5% ao ano sobre o saldo devedor. Sem nenhuma amortização extra, esse contrato paga cerca de R$ 700.222 em juros ao longo de toda a vida do financiamento, com a primeira parcela em R$ 4.298,63 e a última em R$ 1.534,08. O que é amortização de financiamento Amortização é o processo de reduzir aos poucos o valor de uma dívida por meio de pagamentos periódicos. No caso do financiamento imobiliário, cada parcela paga é dividida em duas partes: uma cobre os juros do período e a outra reduz o saldo devedor, que é o valor que ainda falta pagar. No começo do contrato, a maior parte da parcela costuma cobrir juros. Com o tempo, essa proporção se inverte: uma fatia maior passa a reduzir o principal, e os juros pesam menos. No nosso exemplo de R$ 350.000, isso explica por que a parcela cai de R$ 4.298,63 no primeiro mês para R$ 1.534,08 no último: no sistema SAC, a fatia de amortização é sempre parecida, mas os juros cobrados sobre um saldo cada vez menor vão diminuindo. Vale lembrar que a TR corrige o saldo devedor, o que aumenta o total de juros pago ao longo do contrato (por isso, no nosso exemplo, os juros somam R$ 700.222 com TR, contra R$ 599.454 se não houvesse correção). Mesmo assim, a TR não estende o prazo contratado: o ajuste é absorvido na parcela, não em meses extras no fim do financiamento. Quando você faz uma amortização extraordinária, ou seja, um pagamento além da parcela normal, esse valor entra direto no saldo devedor. Isso muda o cálculo dos juros das parcelas seguintes, porque eles passam a incidir sobre uma dívida menor. Vale a pena amortizar financiamento Caixa? A resposta depende de uma comparação simples: a taxa de juros do seu financiamento contra o retorno que seu dinheiro pode ter em outro investimento. Voltando ao nosso exemplo: imagine que, todo ano, a partir do 12º mês, você usa o 13º salário, as férias e parte de uma restituição do Imposto de Renda para amortizar o equivalente a até 3 parcelas do financiamento, e opta por reduzir o prazo. Nesse cenário, o prazo cai de 360 para cerca de 221 meses (18,4 anos), e a economia total de juros ao longo do contrato chega a R$ 325.993,14 em relação a não amortizar nada. Ou seja, ao amortizar, você está garantindo um retorno equivalente à taxa de juros do financiamento, 12% ao ano, sobre aquele valor, sem correr nenhum risco. Se você tivesse uma aplicação segura com retorno líquido de impostos de 10% ao ano, por exemplo, ela renderia menos do que o custo do financiamento, e amortizar seria a escolha mais vantajosa. Se, por outro lado, você tivesse uma aplicação segura rendendo mais de 12% ao ano líquido de impostos, manter o dinheiro investido faria mais sentido matemático, mesmo abrindo mão da tranquilidade de reduzir a dívida mais rápido. Por isso, antes de decidir, vale comparar: Além da conta financeira, existe o lado emocional de estar com uma dívida menor ou quitada. Para muita gente, essa tranquilidade também tem valor, mesmo quando a matemática pura aponta para outro caminho. Como funciona amortizar financiamento na Caixa Depois de decidir amortizar, o passo seguinte é escolher onde e como fazer o pagamento extra. A Caixa oferece basicamente dois caminhos: pelo aplicativo Habitação ou com o apoio direto de um gerente na agência. Em qualquer um dos dois casos, você vai precisar escolher entre duas formas de aplicar o valor amortizado. Veja como cada opção se comporta no nosso exemplo de R$ 350.000, considerando uma amortização de até 3 parcelas por ano, todo ano a partir do 12º mês: Critério Reduzir prazo Reduzir prestação Prazo restante Cai de 360 para ~221 meses (18,4 anos) Continua em 360 meses Parcela Segue caindo, de R$ 4.298,63 até R$ 1.180,43 Cai bem mais rápido, chegando a R$ 222,77 no fim Economia total de juros R$ 325.993,14 R$ 223.231,35 Melhor para quem Quer sair da dívida mais rápido Precisa de alívio no orçamento mensal A escolha entre essas opções depende do seu objetivo. Quem quer se livrar da dívida mais rápido tende a preferir reduzir o prazo, porque a economia total de juros é maior. Quem busca alívio no orçamento mensal costuma optar pela redução da parcela. Amortizar pelo app Habitação: passo a passo atual O aplicativo Habitação, da Caixa, é o canal mais rápido para simular e solicitar uma amortização extraordinária sem precisar ir à agência. Veja o caminho completo dentro do app hoje: Uma dica de quem já passou por isso: o dia do mês em que você amortiza também importa. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor diariamente, o ideal é amortizar logo depois do débito da parcela mensal, e não perto do vencimento seguinte. Assim, o saldo menor gera economia de juros durante todo o próximo ciclo. Para usar essa via, o contrato precisa estar em dia, sem parcelas em atraso. Se houver atraso, regularize antes de tentar amortizar, porque o sistema não libera a opção enquanto existir pendência. Amortizar com ajuda do gerente Quem prefere confirmar as condições pessoalmente, tirar dúvidas ou lidar com um valor mais alto pode procurar diretamente o gerente responsável pelo contrato na agência da Caixa. Nesse
Devo Amortizar todo mês ou uma vez por Ano? ATUALIZADO
Leia em 5 minutosSe você tem um financiamento imobiliário, provavelmente já ouviu falar que amortizar economiza dezenas, às vezes centenas, de milhares de reais. A dúvida que fica é outra: vale mais a pena separar um dinheiro todo mês para amortizar, ou juntar tudo e fazer uma amortização só, uma vez por ano? A resposta direta é: amortizar uma vez por ano, com um valor maior, costuma economizar mais do que amortizar o mesmo total dividido em parcelas mensais. A diferença não é gigante, mas existe, e entender por quê muda a forma como você organiza o seu dinheiro. Foi exatamente esse teste que o Gaspar Motta fez no vídeo que deu origem a este artigo, rodando os dois cenários lado a lado no simulador de amortização da Bext. Principais pontos deste artigo Confira o vídeo completo com o Gaspar Motta explicando essa simulação na prática, incluído neste post. O que é amortização e por que ela é importante Amortizar é pagar, de forma antecipada, parte do valor que você ainda deve ao banco, sem contar os juros. É diferente da parcela normal, que mistura juros e abatimento da dívida. O motivo de a amortização economizar tanto dinheiro está na forma como o financiamento é montado. Tanto a tabela Price quanto a SAC são estruturadas para o banco receber a maior parte dos juros no início do contrato. Isso significa que, principalmente no começo, boa parte da sua parcela mensal cobre juros, e só uma fração pequena realmente reduz o que você deve. Quando você faz uma amortização extra, todo o valor vai direto para o abatimento da dívida, sem passar pelos juros. É por isso que, muitas vezes, o valor de uma única parcela extra elimina três ou quatro parcelas lá no final do contrato. Tabela Price e SAC: o efeito da TR na sua dívida As duas tabelas de amortização mais usadas no Brasil funcionam de formas diferentes. Na tabela Price, a parcela é fixa no início, mas cresce ao longo do tempo por causa da correção monetária. Na tabela SAC, a parcela começa mais alta e vai diminuindo mês a mês, porque o abatimento da dívida é constante. Existe ainda um fator que costuma pegar quem financia de surpresa: a TR (Taxa Referencial), usada para corrigir o saldo devedor. Em um financiamento de R$800 mil, taxa de 12% ao ano e TR de correção, o total de juros pagos ao longo de 360 meses na tabela Price passa de R$2,4 milhões, fora mais R$319 mil só de correção monetária. Na tabela SAC, o total de juros fica menor, mas a correção ainda soma mais de R$200 mil. Esse é o motivo pelo qual amortizar financiamento faz tanta diferença: você reduz o saldo que sofre essa correção mês após mês, e não só o valor da parcela que aparece no boleto. Amortizar no prazo ou na parcela? Quando você faz uma amortização extra, o banco costuma te dar duas opções: reduzir o prazo do contrato, mantendo a parcela como está, ou reduzir o valor da parcela, mantendo o prazo original. Reduzir o prazo é, na prática, a opção que mais economiza. Também é a mais simples de acompanhar, porque você só repete a mesma amortização várias vezes até quitar o contrato mais cedo. Reduzir a parcela pode aliviar o orçamento mês a mês, mas estica menos a economia total, porque a dívida continua sofrendo juros e correção por mais tempo. Nos exemplos abaixo, todas as simulações usam a redução no prazo. Amortizar todo mês: Price e SAC Simulando um financiamento de R$800 mil, 360 meses, taxa de 12% ao ano mais TR, amortizando R$1.750 por mês, os resultados são: Tabela Price Sem amortização Com amortização mensal Total a pagar R$3.566.229,33 R$1.831.706,20 Parcelas 360 190 Primeira parcela R$7.862,91 R$7.862,91 Última parcela R$12.259,90 R$2.228,50 Quitação julho de 2056 maio de 2042 Resultado: 170 parcelas a menos e economia de R$1.734.523,13. Tabela SAC Sem amortização Com amortização mensal Total a pagar R$2.609.650,55 R$1.591.752,50 Parcelas 360 164 Primeira parcela R$9.825,44 R$9.825,44 Última parcela R$3.502,13 R$4.888,51 Quitação julho de 2056 março de 2040 Resultado: 196 parcelas a menos e economia de R$1.017.898,04. Amortizar todo mês exige disciplina: é um valor que sai do seu caixa de forma recorrente, mês após mês, independente de imprevistos. Amortizar uma vez por ano: Price e SAC Agora, usando o mesmo valor anual, cerca de R$21.000 uma vez por ano (o equivalente a quase três parcelas de R$1.750), o resultado muda: Tabela Price Sem amortização Com amortização anual Total a pagar R$3.566.229,33 R$1.745.451,48 Parcelas 360 166 Primeira parcela R$7.862,91 R$7.862,91 Última parcela R$12.259,90 R$9.366,84 Quitação julho de 2056 maio de 2040 Resultado: 194 parcelas a menos e economia de R$1.820.777,85. Tabela SAC Sem amortização Com amortização anual Total a pagar R$2.609.650,55 R$1.553.543,85 Parcelas 360 157 Primeira parcela R$9.825,44 R$9.825,44 Última parcela R$3.502,13 R$5.313,88 Quitação julho de 2056 agosto de 2039 Resultado: 203 parcelas a menos e economia de R$1.056.106,70. Repare: em ambas as tabelas, a amortização anual economiza mais do que a mensal, mesmo colocando praticamente o mesmo total de dinheiro por ano. Isso acontece porque a antecipação concentrada reduz o saldo devedor de uma vez, cortando juros e correção futuros mais cedo, em vez de ir reduzindo aos poucos, mês a mês. Na prática, cada perfil profissional tem uma forma diferente de levantar esse valor uma vez por ano: quem recebe 13º salário pode usar parte dele, quem trabalha com comissão ou bônus pode reservar uma fatia dos meses mais fortes, quem vende mais em datas específicas do ano pode aproveitar esse pico. O importante é se organizar com antecedência para ter o valor disponível na data da amortização. Quando não vale a pena amortizar Amortizar financiamento nem sempre é a decisão mais vantajosa. Tudo depende da diferença entre a taxa do seu financiamento (somada à TR) e o retorno que você conseguiria com esse dinheiro investido. Se o seu financiamento tem taxa de 12% ao ano mais TR, e você consegue um investimento rendendo
Amortização de financiamento: saiba o que é, e como fazer
Leia em 3 minutosSaiba aqui o que é a amortização de financiamento e veja todas as vantagens de pagar sua dívida em dia para garantir a posse do bem.
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